in Business, Real Estate

ทำไมภาพลักษณ์นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยถึงไม่ดี

หลายๆ ครั้งในการซื้อ ขาย หรือเปล่าเช่าบ้าน หรือคอนโดมิเนียม ทั้งฝั่งเจ้าของ หรือฝั่งผู้ซื้อ ไม่ได้มีเวลาที่จะมาดูแลทุกเรื่องในขั้นตอนการซื้อขาย หรือเช่าด้วยตัวเอง เพราะว่าอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ครั้ง เป็นธุรกรรมที่ค่อนข้างซับซ้อน เพราะว่า …

  • อสังหาฯ ไม่ว่าเช่าหรือซื้อขาย เป็นธุรกรรมที่มีมูลค่าสูงมาก
  • การจะทำอะไรเกี่ยวกับอสังหาฯ ส่วนใหญ่มีการทำสัญญาเข้ามาเกี่ยวข้อง
  • อสังหาฯ เป็นการซื้อขายแบบ arm’s length คือ ไม่ได้มีราคากลาง แต่เป็นการตกลงความพอใจในราคา ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือผู้ให้เช่ากับผู้เช่า
  • การซื้อขายอสังหาฯ ต้องติดต่อกับหน่วยงานรัฐ และธนาคาร (กรณีที่มีการขอกู้)

นี่คือเหตุผลที่ทำไมหลายๆ ครั้งที่มีการซื้อ-ขายบ้าน หรือคอนโด จึงมีการจ้างเอเย่นต์ หรือ นายหน้า เข้ามาเกี่ยวข้อง เพื่อให้เขาเข้ามาดูแลเรื่องจุกจิกต่างๆ ตั้งแต่เรื่องการตรวจสอบสัญญา ไปจนถึงช่วยตรวจสอบว่าคอนโดที่ซื้อมา มีตำหนิอะไรบ้างหรือไม่

แต่ในเมืองไทย นายหน้าอสังหาฯ มีชื่อเสียงที่แย่ เพราะว่าหลายคนคิดว่าการเป็นเอเย่นต์อสังหาฯ มันไม่ต้องทำอะไรเลย แค่รู้จักผู้ซื้อ หรือผู้ขาย พอรู้ราคาตลาดบ้าง คือจบ แล้วก็มาเอาค่าคอมมิชชั่น มันเลยทำให้เกิดภาพลักษณ์ที่ไม่ดี กับอาชีพนายหน้าอสังหาฯ ในประเทศ ผู้ซื้อหรือผู้ขายหลายๆ ครั้ง จะมาประกาศเลยว่า “กูไม่เอานายหน้า จะคุยกับผู้ซื้อโดยตรง”

เอาจริงๆ แม้กระทั่งเอเย่นต์ที่มาจาก brokerage รายใหญ่ๆ พวก Big Four อย่าง CBRE, Jones Lang Lasalle, Savills หรือ Knight Frank หลายครั้งพอเราถามข้อมูลอย่างละเอียด ในฐานะผู้ที่สนใจซื้อที่ดินมูลค่าหลักร้อยล้าน หรือพันล้าน ตัวเอเย่นต์ไม่สามารถตอบคำถามได้ ไม่ทำการบ้านอะไรเลย สุดท้ายผู้ซื้อต้องทำทุกเรื่องเองหมด หน้าที่ของเอเย่นต์ เลยไม่มีอะไรนอกจากแนะนำให้ผู้ซื้อ เจอกับผู้ขาย แค่นั้น

ส่วนหนึ่งของปัญหา คือประเทศเรายังไม่มีกฎหมายเกี่ยวกับการเป็นนายหน้าอสังหาฯ ว่าอะไรผิด อะไรถูก การตีกรอบขอบเขตของหน้าที่และความรับผิดชอบของผู้ที่เป็นนายหน้า ว่าควรทำอะไรได้บ้าง ควรรู้เรื่องอะไรบ้าง และควรมี Ethics Code อะไรบ้าง

สิ่งที่ขาดอีกอย่าง คือการดูแลกันเองระหว่างผู้ประกอบการด้วยการเอง คือในเมืองไทยจริงๆ แล้ว เรามีสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย (Thai Real Estate Broker Association หรือ TREBA) แต่ตัวอุตสาหกรรมอสังหาฯ เอง ยังไม่มีการยอมรับ TREBA เป็นมาตรฐาน คงจะดี ถ้า TREBA เสนอตัวเข้ามาดูแลและให้ผู้ประกอบการรายใหญ่ทุกรายในวงการอสังหาฯ ตกลงว่าจะไม่เลือกทำธุรกรรมกับนายหน้าคนไหนที่ไม่มีใบประกอบอาชีพ (ไลเซ่นส์) และไม่รับคนที่ยังไม่มีไลเซ่นส์ หรือกำลังสอบไลเซ่นส์ เข้ามาทำงานด้วย

เมื่อไม่มีใครมั่นใจนายหน้า หรือไม่ค่อยเลือกใช้นายหน้า สิ่งที่ตามมา คือมีการทำธุรกรรมที่ผิดพลาดเยอะมาก (เพราะขาดการตรวจสอบ ทั้งในเรื่องเนื้อหาของการทำธุรกรรม หรือตัวอสังหาเอง เพราะขาดขั้นตอน due diligence) มีการฟ้องร้องเยอะแยะตามมา ทั้งๆ ที่มันไม่ควรมีปัญหาแต่แรก

ถ้าจะให้สรุป คือการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มันมีหน้าที่และความคาดหวังของผู้จ้าง ที่ค่อนข้างชัดเจน แต่ด้วยความที่สังคมเรายอมรับไปแล้ว ว่านายหน้า เป็นตัวกินเปล่า เข้ามาเสียบตรงกลางระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย แล้วกินค่าคอมฯ ฟรีๆ มันเป็นผลเสียกับทุกฝ่ายในดีล และทุกคนในวงการ

แล้วเราจะแก้ปัญหานี้อย่างไร? ถ้าหากมีการกำกับดูแลจริงๆ ระบบนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ควรจะเป็นเหมือนระบบผู้ตรวจสอบบัญชี หรือสำนักกฎหมาย คือผู้ขาย กับผู้ซื้อ จะต้องใช้นายหน้าของใครของมัน ต่างฝ่ายต้องมีเอเย่นต์ของตัวเองในการปิดการซื้อขายด้วยซ้ำ

นายหน้า ควรมีผู้จ้างเพียงคนเดียว และควรจะมองผลประโยชน์แก่ผู้จ้างฝ่ายเดียวเท่านั้น แต่ทุกวันนี้ นายหน้าในเมืองไทย มองแต่จะปิดการซื้อขาย มองไม่ออกเลยว่าเป็นตัวแทนของฝ่ายไหนกันแน่ (แบบนี้เรียกว่า dual agency ซึ่งในหลายประเทศ ถือว่าผิดกฎหมาย) ซึ่งในส่วนนี้ เป็นประเด็นใหญ่ เดี๋ยวผมจะกลับมาเขียนครั้งหน้า